古希腊神话里有一则谜题：什么动物早晨用四只脚走路，中午用两只脚走路，傍晚用三只脚走路？谜底是：人。这道谜题很好地诠释了人的生命历程：幼年爬行，青年独行，老年难行。

　　一个人不论拥有多少财富、多高的社会地位、多么辉煌灿烂的经历都无法阻止衰老的到来，这是不可逆转的自然规律。试想未来有一天，当我们渐渐老去，支撑我们走完人生的“第三只脚”会是什么？是相濡以沫的老伴儿？是事业有成的儿女？抑或是毕生积攒的财富？

在老龄化日益严重的今天，养老已经成为人们不可回避的现实问题，高净值人群同样对此感到困惑。由泰康集团和胡润百富共同发布的《2017年中国高净值人群医养白皮书》（以下简称“《2017白皮书》”）显示，近七成主力高净值人群的父母目前仍以“纯居家”方式养老，这就意味着老人无论是在医疗还是心理需求上都对子女有极强的依赖感，这无形中加剧了主力高净值人群的生活压力和所需要付出的精力。受中国传统文化影响，老人选择在“家”养老无可非议。辛苦操劳一生的他们理应在晚年拥有高质量、受尊重的生活，优雅地老去，随心所欲地享受人生的后半程。而房子作为家的载体，对很多中国老人来说是一种归属感的象征，一份不能割舍的情感。

老人、房子、情绪、关爱、医疗、生活品质……当这些养老中经常出现的高频词被一一列举时，养老社区的出现似乎显得“理所应当”。

《2017白皮书》显示，与2015年相比，高净值人群对养老社区感兴趣的程度逐年提高，同时，高净值人群对入住养老社区可能性的增长率达到44%，相比2016年，表示肯定会入住的人群上涨50%。（见图1）

那么，养老社区究竟是一种怎样的存在？入住养老社区与居家养老或者选择高端养老院、护理院度过晚年又有何不同？进入养老社区之后，会有怎样的生活？什么样的老人适合入住？入住的要求和条件又是什么？市场上那么多褒贬不一的养老社区又该如何进行选择？

养老社区的“体貌特征”

养老社区，顾名思义，老人和房子是两大主体。目前，国内针对高净值人群的养老社区通常是指以养老为宗旨的地产开发，采用“养老＋地产” 的复合型开发模式。原住建部政策研究中心副主任王珏林认为：“养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。”而这种养老社区的核心，同时也是区别于普通社区或高级养老院的地方就在于“适老化”设计。

首先从投资规模说起。国内现有的养老社区大多接近于高端住宅产品，因此在前期规划和建筑打造上往往斥以巨资。社区内不光具有高品质的住宅建筑，同时也会根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复、娱乐等不同方面量身设计对应的产品以及配套的设施。

其次，养老社区的地理位置大多选择在城市近郊。近郊拥有相对优越的自然环境，满足自然宜居和生活宜居，同时，与市区保持一小时之内的车程距离也能顾及到地缘宜居、主流文化宜居和人文情感宜居，满足老年人社会性、精神性的需求。

另外，在中高端养老社区中，一般会有专人为老人进行身体健康监测，他们会根据不同的身体状况来决定老人进入独立生活区、康复区或专业护理区。独立生活区为能够生活自理的长者提供生活照料、社交活动、医疗支持、安全保障、健身娱乐、康复训练等服务，户型也同正常小区一样，一居至三居不等，房间内的布局、家具、生活用品全部按照适老化标准设计。而护理区大多面向半自理、不能自理的老人，为其提供协助护理、专业护理、记忆障碍照护等服务。不同类型的区域彼此互不干扰，人群划分相对细致。

医疗问题向来是养老问题中的重点。《2017白皮书》中的数据显示， 89%的高净值人群认为中高端养老社区最吸引人的地方，在于其 具备专业医疗设施和医护人员。因此，医养结合、具备独立医院、参与社保体系、与三甲医院合作、具备专业护工队伍等成为国内许多中高端养老社区的核心“卖点”。（见图2）

保证老年人心理、精神愉悦也是养老社区的核心关注点之一。养老社区大多会安排娱乐活动，包括图书馆、老年学校、社团、俱乐部等文娱活动。老人也可根据自己的喜好和专长申请成立自己的兴趣小组，便于找到志同道合的“朋友圈”，满足正常的社交需求。简单来说，养老社区的一草一木，一粥一饭，一切的标准、流程、服务、设备、交流沟通等都以适合老年人为准。这里更像是为长者养老所定制出的另一片“天地”。

养老社区“门槛儿”背后的产业链

那么，什么样的老人适合入住养老社区？入住的条件又有哪些呢？

一般情况下，已达到法定退休年龄或符合退休条件，且无传染病、无精神类疾病或经入住养老社区评估认为符合入住情形的老人可办理入住。但进入养老社区的“门槛儿”以及对应的收费方式又涉及养老社区的另一问题，即：养老地产的开发建设与运营。

开发：养老地产的“三国演义”

2017年2月，就我国老龄事业发展和养老体系建设规划问题，国务院发布的“十三五”规划中提及了“建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系”。养老社区再次成为热点话题。而养老住宅产业发展的内在潜力早已被不少行业的投资者所关注。目前，养老地产建设的参与者大致可以分为三类：

房企系 德勤2017年发布的《中国养老住宅—现状和发展趋势》报告显示，房地产公司由于长期积累的地产经验，成为养老住宅建设开发的主力军。据公开资料，当前有30多家房地产公司已经涉足养老地产的建设开发和运营，而表达进入市场意愿的高达80多家。

保险系 保险机构因积累大量长期资金而具有独特优势。由于养老社区投资规模大且周期长，中后期资金回流稳定等特点能够满足寿险投资的需求，因此将寿险资金投资于养老产业，既可以为寿险资金开辟新的投资渠道，也可以解决社区养老中的资金不足等问题。同时，保险公司通过保险理财产品，可以对现有客户进行推广和销售，确保养老服务设施运营获得稳定的资金支持。

央企系 第三支进入养老地产的“部队”是央企。包括中石化、中国水电、鲁能集团在内的多家央企对于养老地产的开发均有涉猎。

运营：养老地产四大发展模式

养老住宅不仅给老年人提供适合他们的居住场所，还需要为他们的基本生活和医用护理提供保障，更需要满足老人对高品质生活和生命质量的需求。因此，老年教育、文娱、医养、保健等一系列配套措施的建设、完善和运营都是养老住宅必不可少的元素。

国内目前主要提供养老服务产品开发和运营管理的是养老服务机构，而在发展养老地产的过程中，与社区共同建设、与相关设施并设、与旅游或商业地产结合、与国际品牌接轨等是养老地产发展的四种主要模式。2012年美国峰堡投资集团曾联手复星在上海建立养老社区。该社区包括150间独立生活单元，公共活动区域，如健身房、图书馆、茶吧、中西医结合的诊所等也一应俱全。

盈利：四种收费模式

对于打算入住养老社区的人群来说，明确入住要求及相关费用十分必要，这也是选择和判断入住哪家养老社区的重要考量因素之一。目前，中国养老住宅市场主要的盈利（收费）模式有四种：

（1）卖—养老住宅销售 通过出售住宅产品快速回笼资金，这与传统的出售产权房方式基本一致，该模式通常是借养老地产之名进行房地产开发，资金周转快，风险小，是目前较为普遍的一种盈利方式。

（2）租—会员制管理 会员以押金或一次性入会费（几十万~几百万不等）的形式，保障养老公寓的床位，缴纳每年房间（床位）及日常消费和护理费用。

（3）租售并举 常见于新建综合住宅社区，其配建的适老住宅面向市场销售；利用商业配套建设的养老服务中心持有经营。

（4）租售＋产权回购 出售住宅产权，然后开发商逐年回购产权，回购资金用于老人的养老费用和医疗护理费用；老人去世以后，如有部分本金剩余，返还给老人的继承人，房屋产权归开发商所有。

除此之外，不少保险公司在其投入的养老住宅社区项目上，结合销售的养老金产品，以养老保险金收入来支付养老社区相关费用。这样的模式能够长期锁定同一品牌下的共享客户，并可根据可预见的未来现金流对养老社区进行合理规划，但因周期较长，具有较大不确定因素。

用养老地产打开“楚门的世界”？

保险公司频繁涉足养老社区对房产公司似乎造成了不小的压力，但也有报道曾指出，保险公司将养老地产视为维系客户黏度的手段，而房企追逐的则是真金白银的利润，因此两者在市场上看似轨迹相同实则少有交集。

另外也有分析称，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6~8年，真正实现盈利要8~10年的时间，30年后才能把成本收回。而保监会对国家财政部下属的保险公司有利润率的要求，只允许其投资回报在12%以上的项目，现在全球养老地产最为成熟的美国也只能达到10%的利润率。如果保险公司期望靠投资养老地产盈利，或许不够实际。

如果保险公司只是为了配套销售保险产品，或仅仅将养老社区的投入视作运营支出，那对成熟的金融机构来说则显得较为单薄。但如果保险公司涉足地产，目标不只是地产本身，而是实现发展医疗和养老的产业链闭合，那这一说法似乎更能让人理解为何近年来不断有保险公司进行一连串地产收购，这也许正是为了配套它的整体布局。

另一边，房企正率大军逐步会师于养老地产，并有扩张趋势。以北京万科养老部门与北控医疗合作的怡园光熙项目为例，北京万科养老业务负责人王垚曾在接受采访时表示，集团内部希望做出一个真正的养老产品，而不是打着这个噱头卖房子。至于如何实现盈利，王垚的答复是“规模化扩张”。据报道，未来2~3年，万科将深耕北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外还将重点布局10个左右“三高”城市（老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高），构建完善的城市业务网络。

养老地产更像是保险公司、房企用来建造、打开“楚门的世界”的钥匙，以养老产业为纽带，除了聚焦于老年人的生活场景，还可以延伸至衣食住行、护理、休闲娱乐等各个消费场景，上下游延伸、横向拓展，在发展养老地产的同时，撬动产业链上的其它板块，实现资源的整合和互补，打造全生态的产业服务链。

中国养老地产发展的困局

投资回报周期长 目前养老地产缺乏清晰有效的运营和盈利模式。由于养老地产兼具住宅属性和服务属性，涉及一系列配套设施及服务，因此形成适合国情的运营模式并非易事，且相关项目往往需要企业前期投入较多，但投资回报周期较长，若无足够的资金或外部融资支撑，投资者承受的风险很大。

卖概念大于卖服务 真正意义的养老地产应注重运营，看重服务。随着社会的进步，生活水平的提供，老年人的养老观念逐渐变化，养老服务需求也呈现出多样化的趋势。养老产业要求市场不仅向老人提供衣食住行等方面的服务，还需要发展老年健康、文化、体育、娱乐等活动丰富老年生活，实现身心健康。当然这也对我国在专业养老护理服务方面提出了更高的要求。

养老配套不足 无论是失能还是健康老人,以及他们的亲人,都希望能够比较方便快捷地实现养老设施以外的互动关怀,因此对于城区的养老设施需求远高于郊区或异地的相应设施，但目前出于投资成本的考虑,很多新建的养老设施都在城市郊区,甚至是偏远地区,造成了供给上区域性的不平衡状态。

 

TIPS  如何挑选“养老社区”？

对于高净值人群来说，经济上的花费或许不是最大的考量因素，但市场上种类繁多的养老社区，到底应该如何挑选呢？

鉴于我国目前养老地产尚未形成标准化、流程化的统一服务准则和评判准则，因此，国内各大养老社区往往以借鉴国外成熟养老社区运作模式为基础，同时结合中国本土化特点，为中国老人打造属于他们的社区生活。以泰康之家为例，作为我国较早一批进军养老地产行业的保险公司，从创立伊始至今一直不断摸索和总结行业特点，通过实践，逐渐形成了软性的社区“规章制度”和硬性的建筑标准。而不同养老社区的服务准则也是判断一个社区是否合格的因素之一。

通常来讲，可以从以下几个方面对养老社区进行评判和选择。

首先，考察软硬件。硬件中，是否具有完善的医疗配套设施和专业的医护水平需重点了解，如社区内是否具有独立的医养中心、与市级三甲医院的合作方案、突发疾病的抢救处理、康复训练的专业程度等都需要详细考察。当然，整个社区以及日常生活中的配套设施是否完备，尤其是适老化设计的细节也须进一步了解。

软件因素考量中，重点之一就是感受社区日常生活安排是否能令老人感到生活充实快乐。这就需要了解不同养老社区的运营模式和运营理念，包括社区内为老年人设计的文娱活动是否丰富、老人是否能够找到志同道合的朋友、社区周边环境如何、餐饮是否匹配、安保工作如何、日常看护人员是否能及时有效地与老人沟通、是否能及时发现老人心理上出现的变化和问题、是否能够对老人有足够的尊重等。

其次，工作人员专业水平考核。老人入住养老社区，离不开人的照顾，社区内医生以及日常护工的专业性尤为重要。社区内医生是否具有专业资质、护工是否经过系统学习、需要进行康复训练的老人尤其需要注意了解医生以及护工的专业程度及工作资历。部分患有记忆障碍的长者也须提前了解该社区是否有专业医护人员进行辅助生活。

最后，考虑选择连锁系列的养老社区。连锁社区大多由大型公司开发建设，投资规模庞大，软硬件设施相对完善。另外，连锁养老社区可以便于老人进行候鸟式养老，根据天气季节不同，选择在不同地区生活。