所谓“万丈高楼平地起”，作为香港地产界的龙头企业，在香港和内地起楼建屋无数的新鸿基地产（以下简称“新地”），其发展和演变的历史可谓充满戏剧性，同时又可极为鲜明地凸显出家族及企业成长过程中不断面对危机或困难，乃至经常呈现分合和竞争的特质，实乃研究华人家族企业不可多得的重要个案。要诉说“新地”的成长，当然要从企业奠基人——白手兴家、企业家精神充沛、一生致力拓展事业的郭得胜的传奇故事说起。

在战乱中成长

        今时今日的“新地”，虽是一家家喻户晓的巨型企业，但对于郭得胜崛起、发展，乃至在香港经济中奠定主导地位的说法则莫衷一是。

        透过对不同文献及资料的搜集和研究，我们发现郭得胜应是生于1911年3月12日，但出生地点则说法不一，有说他生于中山石岐，有说在澳门，亦有说在越南，后者看来较可信，原因是他的父亲早年曾在越南从事酒楼办馆之类生意。正值青壮之年的郭得胜父亲，据说在越南因感染恶疾屡医无效而早逝，其母亲在失去依靠之下，只好结束越南的生意，带同郭得胜及郭得标两子返回家乡石岐。

        在石岐，郭得胜堂兄郭锦涛及表兄陈成源等，据说开了一家信发百货商店，年纪轻轻的郭得胜为了帮补家计被逼辍学，初时成为信发百货的“帮工”，后来因生意经营上表现出过人天分，加上待人以诚而灵活肯做，获郭锦涛和陈成源赞赏，吸纳为合伙人，成为老板，令其人生发生巨大转变。事业心极强的郭得胜，之后确实加倍拼搏，将所有心血倾注在业务的发展和开拓之上，一方面强化与供货商的互信互动关系，另一方面则增加货物的种类和流通，令信发百货显得生机勃勃，在中山石岐一带打响了名声。

        1937年，日军对华发动大规模军事侵略。身处石岐的郭得胜据说也因洞悉时局，并担忧受到日军的侵扰而与其他乡民一样，逃难到了邻近的澳门。据说他抓住了战时物资紧张、盈利高但风险亦高的机会，凭着本身敏锐的商业目光，另与陈德明和欧文照等友人于1941年创立一家名叫“鸿兴百货”的公司，经营华洋百货及西药。初时只做本地生意，后来因察觉大后方需求更为殷切，乃改为转口，主攻内地市场，然后又分别在广州及湛江设立鸿兴百货的分公司，扩大分销网络。基于“肥水不流别人田”的考虑，精明的郭得胜又伙同朋友陈善如，开设一家名叫“茂昌银铺”的金融公司，直接买卖货币、黄金及白银。

        其次，郭得胜还收购一间因经营欠佳而陷入困境的小型毛巾厂，取得了不错的成绩。正是因为战争时期的鸿兴公司、茂昌银铺及良工毛巾厂生意增长骄人，逃难抵澳时财力仍相当有限的郭得胜，因经营得法迅速赚取了人生的第一桶金，为日后事业的进一步发展奠下了极为重要的基础，那时他才三十出头而已。

        抗日胜利后，由于郭得胜意识到澳门的位置不及香港，乃迅即将人生发展舞台由澳转港。一方面，他与友人在创立鸿兴公司，并一如澳门般经营“华洋百货、棉毛织品、花纱布疋、名厂毛冷”转口和批发生意。另一方面，他与不同生意伙伴迅速恢复在石岐、湛江和广州的生意，同时又扩展销售网络，连番举动令他一时间跃升为华南地区的百货业巨擘。

        在那个战后百废待兴、社会对日常百货需求极为殷切的时刻，郭得胜抓紧时机拓展生意，并充分利用香港和澳门的贸易窗口地位，将大量日常百货分销华南乃至整个中华大地，同时又将赚取资金流转到港澳，作进一步投资和发展。利用这种“以力打力”的方法，其企业在极短时间内迅速发展，不但促使了商业网络的大幅扩张，个人财富亦与日俱增。

        在生意伙伴陈德明的介绍下，郭得胜结识了广州东亚织袜厂东主邝维祺的侄女邝肖卿。二人于1947年5月共结连理。

        不久，中国政局再次发生剧变，内战爆发。各种百货的价格急增，甚至出现了顾客排队抢购的现象。正因洞悉先机，当北方的枪炮声仍在响个不停而很多百货进口商已供应紧拙、无货可卖之时，广州鸿兴公司的门前却因香港方面的供应源源不绝而出现了门庭若市的现象。

       在那个政局动荡的时刻，虽然郭得胜的生意更为兴旺，但他同时明白到背后的巨大风险，为了安置那批由广州及湛江等地撤往香港的员工，郭得胜在广源东街7号的位置成立了鸿昌公司──鸿兴公司仍旧致力转口贸易，鸿昌公司则着眼于开拓本地的百货市场。

        郭得胜同时又将妻子及襁褓中的女儿郭婉君接到澳门。长子郭炳湘在1950年10月诞生于澳门，到五十年代初郭得胜才举家移居香港。次子郭炳江、三子郭炳联和幼女郭婉仪便出生于香港。

        相对于1938年左右因战乱撤往澳门时的手头紧拙、资本不多，在短短十年间，当大多数人因为战乱而颠沛流离，生活难以为继时，郭得胜看到战乱背后的机会，并紧紧抓着不放，全力开拓。故在1949年左右，当他带妻女员工撤往港澳时，已非吴下阿蒙，而是一位财力雄厚、生意网络四通八达，并在行内享有名望的一时巨富，为日后创立“新地”打下极重要基础。

于分合中壮大

        中华人民共和国成立不久，以美国为马首是瞻的西方世界对华实施“贸易禁运”。作为英国殖民地的香港自然身不由己地加入了“禁运”行列，终止一切与中国内地的贸易往来。受到这项重大政策的影响，一直依赖转口贸易的香港经济应声急挫，很多企业被逼走上倒闭结业之路，郭得胜旗下的多家百货贸易公司亦难独善其身。

        当时，郭得胜是香港鸿兴公司的总经理，负责大小决策及采购，有些股东就将当时遭遇到的困难全都推到郭得胜的身上，指责他做生意的手法过于急进，之后闹出内部分裂，走上“分家”之路。结果，规模大、实力强的广源东街10号鸿兴公司，按“协议”交由原来的数位股东经营，而规模少、实力弱的广源东街7号鸿昌公司，则交由郭得胜等打理。面对这个局面，虽然郭得胜颇感沮丧，但因不想令大家的关系恶化，宁可自己吃亏，最后还是接受了这种安排。从那时候开始，由郭得胜一手创办和营运的鸿兴公司，便与郭得胜脱离了商业关系，从此再无纠葛。

        另起炉灶初期，郭得胜的处境与当时的香港经济环境一样，处于极度低迷的困难时期。经过深入思考，郭得胜决定重整鸿昌公司，吸纳澳门信发百货的主要股东为伙伴，并将公司易名“鸿昌合记”。与此同时，郭得胜又调整过往过度依赖内地市场的策略，将目光放到日本及东南亚等市场上。

        郭得胜与日本一家华侨经营的贸易公司中美商行的老板陈德仁建立起深厚友谊，因而获得不少一手商业信息，知道战后一心发展工业的日本，其产品质优价廉，深受消费者欢迎，令郭得胜可把发展目光投向日本，通过陈德仁的关系争取作为一些日本出口货品的代理商。正因为在那个时刻认清发展方向，加上策略运用得宜，鸿昌合记公司很快便摆脱了业务分拆之初的困境，旋即在本地销售贸易上站稳了脚根。

        第二次世界大战结束后，日本人吉田忠雄在美国人的拉链原创技术上做出改良，令拉链变得小巧精致、方便易用。机械化后的大量生产，更令拉链的成本大幅减低，质量亦得到了很大提升。郭得胜对制衣配件虽没多大认识，但却拥有企业家的敏锐触觉，经多番与陈德仁沟通和思考后，决定争取这种产品的代理权。

        然而，当时的YKK在香港原来已有一家名叫志昌公司的代理，为了避免矛盾和尴尬，乃要求鸿昌合记公司承办的数量不能少于志昌公司的数量，这对刚刚计划拓展拉链业的郭得胜来说，的确是一个重大的挑战。虽则如此，已具实力的郭得胜最终接受了YKK的条件，正式进军拉链代理的业务。与志昌公司的推销手法不同，由于郭得胜清楚地把握了消费者的心理，知道他们往往对一些全新的产品有所抗拒，因而采取了主动出击的策略，派出推销人员上门直接向目标顾客讲解新产品的特性和优点，甚至做出示范，以提升消费者试用新产品的信心和愿望。

        在员工四出奔走及大力推广之后，拉链的销量急速增长。不过一年半载，鸿昌合记公司的销售量不但大幅高于志昌公司，更令YKK的拉链在香港打响了名声，甚至东南亚一带的客户，也涌到鸿昌合记公司争相订购。

        1954年吉田忠雄首次到港观光之时，香港代理公司拉链的年销量约有110万-120万港元，4年后的1958年，年销量已急升至500万港元。到了1970年，年销量更上升至1214万港元，12年后的1982年，更飙升至2亿4200万港元。

        从这个例子中我们看到的，不单单是企业的成长，还有企业家精神所发挥的重要带领作用。郭得胜能够在个人事业遇到危机之时保持冷静，并在社会大众对拉链这类“新兴事物”欠缺认识而又未能完全接受的情况下，看到其庞大的市场潜力，从而紧握商机，快人一步地取得了制造商的代理权，引入香港，一来反映出他对新鲜事物的接受和开放态度，二来则说明他深具紧贴时代脉搏、洞悉市场机遇的企业家特质，而这恰恰正是他能够在那个资源匮乏、条件欠佳的年代得以迅速崛起的其中一个重要元素。

进军地产的财才并取

        若说合资经营信发百货、鸿兴公司及鸿昌合记等为郭得胜的事业奠定下重要基础，令他由小富变成大富，那么创立永业有限公司和新鸿基有限公司等则将郭得胜的人生推向另一台阶，使他进一步壮大并逐步崛起而为香港社会的显赫人物，由大富变成巨富，并跻身国际富豪榜。

        上世纪50年代末的香港市场对住屋的需求既庞大又迫切。在上世纪五十年代前，由于房屋的建筑技术及楼宇的买卖制度尚未完善建立，楼宇供应的速度自然受到限制，至于楼宇的买卖属于“一次性付款”及“整幢出售”的情况。有鉴于地产市场的制度过于僵化，一些像郭得胜般深谙灵活变通之道的新崛起华资企业家们，率先想出了革命性的融资方法──“分层出售、分期付款”，令物业市场出现了翻天覆地的巨大转变。

        另一方面，建筑技术的提升，既令楼宇的高度、设施和质素等得到很大的改善，加快了楼宇落成的速度，并显著地减低了地产发展的风险。

        生意触觉敏锐，并对住宅、工业或商业物业市场了解透彻的郭得胜，自然也将投资目光集中在这行业上，希望在这个潜力无限的市场上取得有利位置。可是，投资物业地产的门坎极高，不易凭一己之力轻易解决。经过周详考虑后的郭得胜，明显从过去不同合作经验中总结出“人多力量大”的办法，决定寻求志同道合并具才干或财力之士一起开拓，而第一家合伙地产公司则是永业有限公司。

        数据显示，永业有限公司创立后，真正负责管理的人，乃李兆基、郭得胜和冯景禧三人。第一个发展的项目，据悉为深水埗的永业大楼，之后再购入当时一家名叫沙田酒店的物业连地皮。由于市场需求极为庞大，永业有限公司的首个发展项目取得了很好成绩，因而为公司注入了强心针，之后，随着连串发展项目的相继投入，公司的规模也逐步扩展起来。

        除了永业有限公司，郭得胜当时还与丽新集团的林伯欣等合伙创立丽昌有限公司，以及和陈成林、郭锦涛等合股创立鸿基有限公司，兵分三路进军地产业，并取得不错成绩。不过，论业绩和表现，始终以永业有限公司最为突出。而普遍认为，郭得胜、冯景禧和李兆基三人是永业能够拥有如此令人艳羡业绩的灵魂人物。

        然而，由于永业有限公司的股权较为分散，对持股量较少的冯景禧及李兆基而言，明显未能全面体现“多劳多得”。有鉴于此，三人乃在1963年1月17日另起炉灶，注册成立一家股权更为集中、市场发展方向更为明确的公司──新鸿基企业有限公司。至于“新鸿基”的名字，据说是由冯景禧新禧公司的“新”字、郭得胜鸿昌合记的“鸿”字和李兆基名字的“基”字结合而来。

        新鸿基企业有限公司能够在极短时间内急速崛起，在地产界打下名堂，业内认定郭得胜、冯景禧和李兆基的“三位一体、各展所长、全力打拼”是企业发展的原动力。由于郭、冯、李这三位本来可以独当一面的人物不分彼此地走在一起，有媒体以“香港式桃园三结义”来形容他们，或将他们称为“三剑侠”。

        不论是政治、经济或是社会，其发展过程总是有起有落、时顺时逆。新鸿基企业创立不久，香港接连发生巨大金融及社会事件：1965年，本地华资银行发生挤提风潮，原因与地产市场泡沫爆破有关；1966年，社会因小轮公司加价触发动乱；1967年，受中国内地政治运动牵引，香港再次爆发动乱。

        在那段时期，新鸿基企业改攻为守，一方面透过压缩开支及减少借贷等方法化解危机，另一方面则灵活地调整“分期付款”(例如延长付款期) 的方法，藉以减少存货的积压。由于策略有效运用，新鸿基企业的资金得到有效的运转和发挥，既可“依期完成所有兴建中的楼宇”，亦能在雨过天晴之初那个人心未稳的时刻大举“入货”，搜购廉价地皮，为日后的发展打下了重要基础。

        郭得胜无论在哪个时期，均采取合股的方式进行发展，就算是鸿兴公司在五十年代曾发生内部矛盾及分裂，亦没动摇他的这种看法和决心，背后所反映的一些重要考虑，看来与吸纳多方资本、不同专业知识及领导才能，以补自身不足有关。换言之，无论创业或经营，单打独斗虽有其优点，但携手合作亦有很多可取之处，郭得胜显然对此体会良多。

从企业上市中脱胎换骨

        香港股票市场早期的运作颇为封闭，直到1969年底才出现划时代的巨大转变，新鸿基企业则在那个股票市场急速转变的年代上市，因而令本身的发展在以后的日子中发生重大蜕变。

        为了配合企业上市，郭、冯、李三人决定重组新鸿基企业，于1972年7月14日将公司易名为新鸿基地产发展 (控股) 有限公司，然后于8月23日至8月30日进行公众投资者认购，9月8日正式在远东交易所及金银证券交易所挂牌上市，受到股民踊跃认购。

        新鸿基地产上市后，明显亦能充份利用股票市场这个“犀利武器”，透过发行新股、配股或供股一类现代金融工具和机制，在有需要的时刻筹集资金，因而令公司的规模及资产迅速地扩大起来。

        从各种资料上看，股市开放而新鸿基地产又上市之后，“三剑侠”的合作模式开始出现重大转变。生意触觉敏锐而对股市金融又情有独钟的冯景禧，那时已注意到股市迅速开放所带来的无限商机，因而先人一步地创立了新鸿基证券公司，直接参与股票买卖。

        从公司注册署的档案中，我们发现，新鸿基证券有限公司正式成立于1973年2月27日，主要股东分别有冯景禧、郭得胜、李兆基、陈德泰及郭志权等，大股东为冯景禧及其家族。在地产发展及投资方面另有见解的李兆基也决定自立门户，在1972年9月12日注册成立永泰建业有限公司 (该公司在1988年8月30日正式易名恒基兆业发展有限公司)，希望走自己的地产发展道路。

        三五知己合股“做生意”经常碰到的问题，是股东之间很容易因为意见或利益上的分歧而产生磨擦、争执──尤其是当企业的规模愈来愈大之时，因而演变成内讧，不欢而散。合作接近15年的“三剑侠”，虽然没有类似的激烈磨擦或争执，但有不同看法和不同抱负总是难免。1972年，趁着新鸿基企业有限公司改组之后上市的时刻，三人决定分道扬镳，按各人的兴趣发展各自的事业，明显属于理性而成熟的做法。

        1972年，当“新地”宣告成立之际，郭得胜、冯景禧及李兆基三人已经协议分手，三人集团名存实亡。虽则如此，三人在“分手”之后仍能保持着良好及紧密的关系，相互扶持，例如李兆基至今仍是“新地”的董事和策略投资者，亦是合作伙伴，因而令人觉得这次自然而然的“分家”，有如大家庭中兄弟分遗产一样，虽然门户自立，但关系仍然相当良好。

        在此之后，三位奠基人的公司在运作上已完全各自独立了，经营作风和管理哲学亦大相径庭。然而，由于新鸿基地产发展有限公司的英文名称为Sun Hung Kai (Holding) Limited，其中的“Holding”一字，含控股集团的意味，容易令人产生误会，以为该公司乃所有以“新鸿基”为名企业的母公司，尤其容易与前述的新鸿基证券、新鸿基财务及新鸿基贷款等产生混淆，该公司遂于1973年3月16日将其英文名称改为Sun Hung Kai Properties Limited，简称“SHKP”或“新地”，并一如既往地走地产发展的道路。

       “三剑侠”分道扬镳之时，股票市场刚好泡沫爆破，加上后来的“石油危机”，令香港经济陷入长期衰退。刚踏上新路的“新地”亦遭受困境，物业难以脱手令存货积压，资金难以回笼。

         一如早前处理危机时的方法一样，郭得胜还是以降低物业售价，提供额外按揭及延长还款期作应对，并取得一定成效。另一方面，郭得胜又配合当时香港政府决定发展“新市镇”的政策，将目光集中于尚未开发的新界地区，并趁经济环境仍然低迷之时大量购入新界廉价地皮，其中多项大型屋苑在七十年代末八十年代初的发展，至今仍让社会津津乐道。

        更加值得注意的是，在那个投资环境寒风凛列的时期，郭得胜利用股票市场发行新股及配股以再融资的机制，吸纳资本，然后用于收购合并，令企业进一步壮大。收购联兴盛地产发展公司及国大地产公司，并将两者私有化；收购永辉混凝土公司、致基置业公司及永锦置业公司，提升“新地”的综合竞争力。

        可以这样说，“新地”可以在七八十年代启动连串重大发展计划，令本身不断壮大，甚至脱胎换骨，除了郭得胜的目光敏锐、领导有方，股票市场所发挥的巨大作用实在亦不容低估。

        到了1984年9月，中英两国终于签订了《联合声明》。之前一直困扰市场的不明朗因素最终消除，股市楼市转趋活跃。随着较早前动工兴建的不少大型项目先后落成及推出市场，广受市民欢迎，为“新地”带来节节上扬的盈利。加上早年以低价吸纳的大量土地，“新地”的资产值乃不断膨涨，并跃升成为香港地产业的龙头。不但华资地产商难以望其项背，就算是一直执掌香港经济命脉的英资巨行，亦被抛在后头。